股神策略 没有产业，凭什么倒挂能到4万？

来自上海楼市资讯圈

如今再谈起古美，万源城美好社区和漕河泾高科技园区的标签，已经取代了平房和臭水浜；就连作为西上海北闵行门户的区域大毒瘤——九星市场，也在上海拆违大运动中被夷为平地。地处徐家汇南、中环旁，是闵行区内最早开发的居住片区之一。古美板块东起虹梅路，西至虹莘路，北接漕宝路，南邻沪闵路。整体上位于闵行东部，故也有“闵行东大门”之称。

作为周边产业代表的漕河泾开发区，汇集了大量的高尖技术人才，应运而生了诸多购房居住需求，从而也带动了近邻板块——古美“居住型宜居社区”的快速发展。因此，虽然古美板块自身并无大型产业优势，但其“身价”却依然能稳步提升。

随着老九星市场整体拆迁，九星片区1.3平方公里的土地被整体焕新，代之而起的是一座全能的生活新城。

这样1.3平方公里的整体更新，尤其是上海的中心城区是绝无仅有的！

以小型聚集配套居多

配套方面，整个古美板块并没有形成类似于徐家汇、五角场这类大型成熟的商圈，区域内的商业更偏向于小型聚集的氛围。区域内分布有古美生活购物广场、闵行店、漕宝购物中心、易买得购物广场等购物中心，以及龙茗路上还有一条古美商业街，可以满足居民基本的生活需求。沪闵路上的百联南方购物中心是一家稍微大型的综合性商业服务场所，但对于一些偏高端的需求，还是不能满足的，需要驱车去板块外其他大型商圈。

自驾出行的话，板块内驱车可通过沪闵路高架莲花路口去往徐家汇方向，可以从顾戴路口或莘庄立交进入外环线，也可以从顾戴路口进入中环线。总的来说，还是比较便利的，但是上下班高峰期几条主干道拥挤还是比较严重。

不过，无论是公共交通还是轨道交通，古美板块的出行还是比较便利的；另外，12号线的早高峰通勤拥挤度，较之诸如2号线、4号线等老牌地铁线，体验要好太多了。

新房

供应有所上涨

在2022年的几次土拍中，古美地区终于难得的迎来了多个新盘！特别是在第三批次的土拍中，古美地区挂出了久违的近地铁宅地。那么接下来，古美板块将有哪些新盘供应，一起来看看！

闵行古美北社区建发+华发宅地

闵行区七宝镇古美北社区S110501单元18-01、22-01地块竞得方：建发+华发

此地块与九星城是邻居，房地联动价为8.25万元/㎡。距离项目直线距离约400米就是融信旭辉·世纪古美；此前的入市均价也是8.25万元/㎡，两次均触发积分制。融信旭辉·世纪古美一期首开，均价8.25万/㎡，社保缴纳系数0.14分/月；入围比1.3，入围分72.04分。10月第二次认购，入围比调高至2，入围分为63.26分。由于板块内供应十分稀缺，未来此项目也大概率会比较抢手。

19-01/20-01地块由华发在第二轮土拍中摘得

项目网传户型如下：（过程稿仅供参考，最终以开发商发布为准）

网传效果图如下：

闵行古美北社区建发宅地

从地图上看，这个地块位于闵行古美板块，紧邻轨交12号线的东兰路站；毗邻区域内的“网红盘”融创同济玫瑰公馆和老牌高端社区万源城。此地块地处徐家汇南、中环旁，是闵行区内最早开发的居住片区之一。通过之前的实地走访来看，这个地块体量较大，未来很有可能成为上海西南地区的“超级红盘”。

据网上资料显示，该地块为纯住宅用地，起始总价47.73亿，起始楼板价5.4万/m²，房地联动价89100元/m²，也是目前板块指导价的天花板；成交楼板价58875元/㎡，溢价率8.95%，此幅地块也是古美板块今年推出的第三幅地块。

一二手最高倒挂4万/㎡

一直以来，古美板块的新房都供应较少，再加上板块内一二手倒挂严重，无疑让这个板块的新房关注度更高。根据网上公开资料，2021年7月融信世纪古美首开364套房源，项目均价8.25万/㎡，491组摇号。10月项目第二次开盘，推出394套房源，总计972组认筹。热度可见一斑。

二手房方面，目前区域内二手房挂牌价格早已经超过10万/㎡。板块内的标杆小区，万源城御璄的大平层，挂牌价已经接近14万/㎡，万源城尚郡等次新小区的挂牌价已经接近12万/㎡，一二手倒挂4万+/㎡。

古美，作为闵行比较“强势”的一个板块，是兼具就业、自住、商业于一体的板块，漕河泾开发区的高薪群体，更是把古美这个中外环板块的小区单价卖出了北部内环的单价，上一轮的楼市行情，更是验证了，跟着产业走，跟着发展趋势走，才会收获更多。因此，如果打算再古美置业的购房者们，接下来可以对上述几个新盘多加关注。